GTA’s forårs-ejendomsprognose er lige så uforudsigelig som vejret

Torontos forårsprognose for fast ejendom og dens vejrudsigt for foråret har én ting til fælles: uforudsigelighed.

Mens vi ser frem til de varmere måneder, sidder mæglere, sælgere, købere og potentielle købere på sidelinjen og ser ivrigt på ejendomsmarkedet Greater Toronto Area (GTA) efter nye tegn på liv.

Men hvis vi har lært noget i de seneste år, så er det, at GTA’s evigt dramatiske boligmarked er svært at forudsige. Med taler om en truende recession, der stadig hvirvler, et klima med skyhøje renter og en skarp realitet med lavt boligsalg, advarer nogle overskrifter uundgåeligt om undergang og dysterhed på ejendomsfronten, når vi bevæger os ind i 2023.

Tallene lyver ikke: GTA-boligsalget faldt 44% år-over-år i januar, og salget af nye boliger faldt til et lavpunkt i 23 år samme måned.

Men nogle eksperter siger, at der også er plads til optimisme. I deres seneste markedsudsigtsrapport kaldte Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) 2023 for “et år med to halvdele.” 2023 Markedsudsigter og 2022 årsrapport tyder på en stigning i GTA ejendomsaktivitet i andet halvår, hvor vi vil se en stigning i salgsaktiviteten, øget konkurrence blandt købere og et fornyet opadgående pres på boligpriserne.

“Vi starter året mere eller mindre, hvor vi var gennem efteråret og vinteren 2022, men jeg regner med, at når vi bevæger os ind i anden halvdel af året – og det kan omfatte en del af forårsmarkedet – vil vi starte at se et større antal potentielle boligkøbere flytte ud af sidelinjen,” siger TRREBs chefmarkedsanalytiker Jason Mercer til STOREYS. “Hvis du tænker på tidligere rentecyklusser og endda begyndelsen af ​​OSFI-stresstesten for et par år siden, tager det omkring et år eller halvandet år, før en ændring i rentemiljøet har sin fulde indflydelse på markedet . Folk er nødt til at trække sig tilbage og tænke over, hvordan de vil afbøde virkningen af ​​højere låneomkostninger. De ser måske på et hus til en anden pris eller i en anden del af GTA, men – efter et år – har folk taget den beslutning.”

Så Mercer siger, at de vil flytte tilbage til markedet – omend med en potentiel re-evaluering af forventningerne. “Alle de andre forudsætninger for boligefterspørgsel er på plads,” fremhæver Mercer. “Vi har et ekstremt stramt marked, og vi ser befolkningen vokse i rekordtempo – folk har brug for et sted at bo.”

Når det er sagt, er der ingen tvivl om, at forårets ejendomsmarked vil se anderledes ud, end det har gjort de seneste år, især i kølvandet på GTA’s rødglødende og rekordstort løb, der begyndte ikke længe efter, at udtrykket “social distancering” blev en fælles i vores fælles ordforråd.

“Vi havde bestemt et rekordår i 2021,” erkender Mercer. “I 2022 var forårsmarkedet alt andet end et opsving, fordi vi så den første effekt af højere låneomkostninger. Jeg ville forvente at se mere af sæsontendensen i år – jeg forventer at se mere salg i foråret, end vi gjorde i januar og februar – men salget vil helt sikkert være slukket, hvis du ser på det fra et historisk perspektiv i sammenligning til 2021 og mange år i løbet af det sidste årti eller deromkring.”

Visse områder af GTA kan se mere action end andre, siger Mercer. “En ting, vi lagde mærke til i vores IPSOS-forbrugerafstemning, var, at førstegangskøbere vil repræsentere en betydelig del af tilsigtede købere i år,” siger Mercer. “Hvis du tænker på den mest populære type boliger for førstegangskøbere, er lejlighedslejligheder øverst på listen. Så de områder, der har en betydelig bestand af ejerlejligheder, kan bestemt være af interesse for denne gruppe. Det er klart, at byen Toronto har mange lejlighedsudviklinger, men i hele GTA er der også forskellige ejerlejlighedsknuder: Mississauga City Centre, Vaughan Metropolitan Centre, osv.

Mercer påpeger, at fokus, forståeligt nok, har været på efterspørgselssiden af ​​markedet – et biprodukt af rentestigningerne – men at GTA heller ikke har set meget bevægelse på udbudsfronten.

“Så på mellemlang til lang sigt er dette stadig et stort problem for GTA,” siger han. “Hvis vi ser rekordniveauer af immigration, og mange af disse mennesker vælger at flytte ind i GTA og Greater Golden Horseshoe, så er vi nødt til at skaffe nok boliger på både leje- og ejermarkedet. I begge tilfælde har vi i løbet af det seneste årti set konkurrence blandt folk, der har brug for bolig. Så bare fordi vi har set en afmatning i ejerskabsmarkedet på grund af højere låneomkostninger, betyder det ikke, at vi tager foden fra gassen, når det kommer til at få mere udbud online. Alle regeringsniveauer har forpligtet sig til at håndtere forsyningskrisen, og vi er nødt til at fortsætte dette.”

På trods af det rekordlave salg, der uundgåeligt har holdt nogle ejendomsmæglere oppe om natten, peger nogle industriinsidere på en ubarmhjertig mangel på lagerbeholdning som en drivkraft til at holde markedet konkurrencedygtigt i de kommende måneder. Tidligere på måneden fremhævede John Pasalis, præsident for Realosophy Realty, at lavprisbeholdning var faldet til under to måneder i GTA, mens ejerlejligheder faldt til under tre måneders beholdning. Det kunne ifølge Pasalis dengang være tegn på et marked, der gradvist er ved at varmes op.

En lav boligbeholdning betyder naturligvis normalt, at købere typisk vil betale mere for boliger, fordi efterspørgslen efter det begrænsede antal på markedet har en tendens til at være højere. Pasalis var hurtig til at fortælle STOREYS, at han ikke antyder, at markedet er tæt på at være lige så konkurrencedygtigt, som det var sidste år, bare at det er mere konkurrencedygtigt, end det var i efteråret.

Den GTA-baserede ejendomsmægler Davelle Morrison kan bekræfte, at der helt sikkert er konkurrence på markedet. “Overraskende nok ser jeg mange budkrige,” siger Morrison til STOREYS. “I aftes tilbød mine kunder et rækkehus i North York, og det havde 19 tilbud på det. Vi troede, de ville få det med sikkerhed – især fordi det kun var to soveværelser – men de tabte. De var kun det næsthøjeste tilbud.”

Da vi talte sammen, sagde Morrison, at hun var ved at vise en lejlighed i centrum tidligere på dagen, men fik en e-mail fra ejendomsmægleren om, at de lige havde modtaget et registreret tilbud.

“Så jeg føler, at tingene tager fart lige nu på noteringssiden såvel som på købssiden,” siger Morrison om, hvad hun i øjeblikket ser på markedet. Men hun er ikke overbevist om, at denne tendens vil fortsætte ind i de varmere måneder. “Folk ser altid ud til at holde ud til forårsmarkedet og tænker, at det er det rigtige tidspunkt at liste et hus,” siger hun. “Jeg er uenig, for det er da, man kunne se lidt af en opbremsning, fordi vi kommer til at have mere udbud – hvilket alle har ledt efter – men jeg tror, ​​at udbuddet kan være nok til at tilfredsstille de få købere, der er ude. der kigger lige nu. Så selvom der er masser af budkrig lige nu, er jeg ikke sikker på, at den samme tilstand vil ske i april eller maj.”

Folk vil liste deres huse, siger Morrison, men købere vil sandsynligvis ikke beskæftige sig med de budkrige, de kæmper mod lige nu. “Jeg krydser fingre og håber, at Bank of Canada holder sit løfte om at sætte renten på pause,” siger Davelle om virkningen af ​​renter på forårsmarkedet. Bank of Canada signalerede for nylig, at den endelig ville sætte sine evige renteforhøjelser på pause.

“Jeg tror, ​​at min største bekymring er de regler, som OFSI kan komme ud med,” siger Morrison om potentielt strengere stresstests fra Office of Superintendent of Financial Institutions (OSFI). “I januar sagde de, at de ville lave nogle konsultationer – som ville slutte omkring midten af ​​april – og disse konsultationer ville stramme op på realkreditkravene. Jeg ved ikke præcist, hvad der kommer til at ske, men jeg føler ved årets udgang – måske er det sommer eller efterår – jeg føler, at der vil ske nogle stramninger, som vil gøre det meget sværere for købere at komme ind på markedet og påvirke sælgere, der forsøger at sælge.”

På den note råder hun sælgere til, at det nu ikke er tid til at vente, når det kommer til at opføre deres ejendomme. “Du vil højst sandsynligt få mindre, jo længere du venter,” siger hun. “Der er mange blandede budskaber på markedet lige nu. Du har statistik over faldende salg og priser, men på samme måde har du budkrig. Jeg vil sige, at boligmarkedet er meget stærkere end lejlighedsmarkedet lige nu. Ejerlejligheder ser ud til at sidde på markedet meget længere, mens der er mere aktivitet med huse.”

Den Toronto-baserede realkreditmægler og ejendomskommentator Ron Butler bemærker, at der var et “lille udbrud af aktivitet”, der startede umiddelbart i det nye år, med både forespørgsler og godkendelser op. “Men det ser ud til at have været ude i løbet af de sidste 10 til 12 dage,” siger han. »Der er selvfølgelig en direkte sammenhæng mellem renter på realkreditlån og salgsaktivitet. Det, vi oplevede i december og januar, var reduktioner i fastforrentede realkreditrenter – de to-årige, tre-årige og fem-årige optioner faldt. Det er klart, at variabel steg, fordi den altid stiger. Vi så som lave 4,24 femårige faste. Det virker ikke særlig lavt i betragtning af, at det var 1,99 for et år og lidt siden, men det er stadig meget bedre end 5,29. Vi så et treårigt fastsat til 4,68, og det begyndte at skabe en lille smule overkommelighed, da priserne var så lave.”

Butler er hurtig til at påpege, at “lav” er relativt. “‘Lav’ er bare en funktion af ikke at være i femmer – ikke at have en rate, der starter med en femmer,” siger han. Butler siger dog, at priserne er steget igen i de sidste to uger. “De treårige renter er steget 80 basispoint; de fem år er steget med 70 basispoint; med undtagelse af den femårige CMHC-fastsættelse, vil vi se hver sats i intervallet fem procent igen i denne uge,” siger han. “Så det er en stor og meningsfuld ændring, når det kommer til overkommelighed.”

Butler siger, at hvis denne tendens fortsætter, vil udsigterne for forårsmarkedet ikke være gode. “Det bliver ikke for forårsagtigt,” siger han. “Så enkelt er det.” Han siger, at næsten halvdelen af ​​alle GTA-lister er opsagt.

“Vi har en gruppe mennesker, der måske ønsker at sælge, men vil undersøge, hvor meget deres hus kommer til at få,” siger Butler. “Så de prøver. Men vi ser mange fortegnelser afsluttet, når de opdager, at ingen vil betale prisen, og de trækker fortegnelsen tilbage. Så er der helt sikkert folk, der er interesserede i at købe. Vi ser, at når en ejendom er opført, er den designet til flere budsituationer. Folk forventer at sælge deres hus til $699K og sælge det for $899K. Så du ender med, at 25 mennesker kommer for at se huset, fordi de tror, ​​der er en chance for, at det kan sælges til den lave pris. Det viser, at der er folk, der er interesserede i at købe deres første hjem.”

Omvendt siger han, at markedet ikke ser lignende aktivitet på $2M+-markedet. ”Førstegangskøbere af boliger skaber bunden af ​​pyramiden af ​​fast ejendom; siger Butler. “Hvis de finder ud af, at det ikke er overkommeligt, vil der bare ikke være så meget action. Det er meget mærkeligt, men det er rigtigt, at et realkreditlån, der starter med en fire, bare er meget mere interessant end et realkreditlån, der starter med en femmer. Hvis det fastforrentede realkreditmiljø fortsætter opad, bliver det et meget stille forår.”

Butler kalder det nuværende renteklima “lidt kaotisk” og fremhæver Canadas modtagelighed over for markedet i USA (USA).

“Bank of Canada er forpligtet til en pause i at øge prime rate; der kommer ingen renteforhøjelse i marts,” siger Butler. “Men der er pres syd for grænsen, fordi Federal Reserve er blevet meget mere høgagtig i de sidste to uger. Der har været store jobrapporter i USA, deres inflation falder ikke så hurtigt som vores, og der kan være kontinuerlige små stigninger der. Der kan være kvart procent stigninger næste måned, den følgende måned og måske endda igen om sommeren – og det påvirker Canada. Til sidst, hvis de fortsætter med at hæve deres federal funds rate, vil det resultere i pres her for at øge renterne – både faste og variable.”

Så vi er nødt til at se jobskabelsestal og inflation både i USA og Canada, siger Butler. “På nogle måder vil den amerikanske situation begynde at kontrollere den canadiske situation,” siger han.

I mellemtiden, mens disse aprilbyger kan være så tæt på, at vi næsten kan mærke dem, er om foråret puster nyt liv i GTA-ejendomsmarkedet stadig op i (forhåbentlig varmende) luft.