Dixie Road-korridoren er et af GTA’s mest ekspansive industridistrikter. Selv med en beholdning på 901 millioner kvadratmeter, oplever GTA en alvorlig mangel på ledig plads og hurtigt stigende huslejer. (Google kort)
Det industrielle marked i Greater Toronto Area fortsætter med at sætte nye højder for lejepriser og nye lavpunkter for tilgængelig plads, efterhånden som den utrættelige efterspørgsel efter distribution og lagerplads fortsætter.
Avison Youngs seneste data, indeholdt i dens nyligt udgivne industrirapport for tredje kvartal 2021, viser en ledig stilling på kun 1,2 procent i hele GTA, den gennemsnitlige lejepris på 11,63 per kvadratfod og kun 13 ejendomme med mindst 250.000 kvadratfod tilgængelige overalt i område.
“Det industrielle marked i Greater Toronto Area (GTA) er fortsat robust på trods af udfordringer i andre sektorer. Dette har udmøntet sig i en usædvanlig stærk udlejnings- og investeringsaktivitet (og komprimerede lofter) samt øget konkurrence om kortsigtede bebyggelige arealer og udfyldningspladser,” hedder det i rapporten. “Lejepriserne er fortsat med at stige, efterhånden som efterspørgslen overstiger udbuddet – hvilket driver aktiviteten og interessen for udkantsmarkederne omkring GTA.”
JLL’s Q3 Toronto industrirapport tilbyder en lignende analyse. Det rapporterer en ledig stilling på én procent og en årlig nettooptagelse på 13,5 millioner kvadratfod.
“I takt med at markedet fortsætter med at stramme sig, er store blokke af lejet plads blevet meget sjældne. Tilgængelige pladser på over 100.000 kvadratfod i eksisterende industribygninger faldt næsten 30% siden sidste kvartal,” hedder det i JLL-rapporten. “Efterhånden som disse sidste par pladser bliver udlejet, kigger større lejere i stigende grad på længere tidslinjer i deres søgen efter plads.”
Industrilejen steg 74 % på fem år
Ifølge AY Data er GTA-lejen steget 74 procent i løbet af de seneste fem år, og der var en vækst på 12 procent i år-til-år nettoanmodningsleje.
Efterspørgslen driver også en stigning i investeringsaktiviteten, hvor AY citerer $2,5 milliarder i transaktioner i løbet af kvartalet – en stigning på 79 procent i forhold til 2. kvartal. År-til-dato har sektoren oplevet en rekordstor investeringsaktivitet på 5,4 milliarder USD, hvilket allerede har overgået 2020-mærket på 4,6 milliarder USD.
Aktiviteten blev pustet op af et af de største sektorsalg i de seneste år, hvor Pure Industrial Real Estate Trust lukkede på deres opkøb af en portefølje på $697 millioner ($298 per kvadratfod) fra Artis REIT. Selv med den transaktion fjernet, ville sektoren dog stadig have registreret $1,8 milliarder i transaktioner.
De mest aktive områder var Brampton og Mississauga, som hver så aktiver til en værdi af 500 millioner dollars skifte hænder. Industriel aktivitet tegnede sig for 36 procent af den samlede investeringsaktivitet på tværs af alle sektorer i GTA i løbet af kvartalet.
Efterspørgslen fortsætter med at drive cap rater lavere, siger AY. Ejendomme med én lejer faldt 20 basispoint i kvartalet til 3,8 procent, mens aktiver med flere lejere faldt 10 bps til 4,1 procent.
“Efterspørgslen efter industriprodukter forventes at forblive stærk i resten af 2021, især da igangværende massevaccinationer har givet Ontario mulighed for at genåbne en stor del af økonomien, hvilket giver investorerne større tillid til fremtiden,” hedder det i AY-rapporten.
Større lejemål og færdiggørelser
Leasingaktiviteten blev ledet af detailhandleren H&M, der tog en plads på 716.000 kvadratmeter på Salem Road og Kerrison Drive i Ajax i GTA East-sektoren, som oplever mere aktivitet, efterhånden som jord og ejendomme i andre delmarkeder bliver sværere at få adgang til. Ejendommen bliver en del af Blackwood Partners og Crestpoints GTA East Industrial Park.
JLL rapporterede om to andre lejekontrakter på ejendomme, som endnu ikke var gået i stykker: Aritzia underskrev en aftale på 550.000 kvadratfod på en Zzen-gruppes grund i Vaughan, mens General Mills tog 550.000 kvadratmeter i Orlandos Milton South-udvikling.
Ser man fremad, er der 13,9 millioner kvadratmeter plads under opførelse ifølge Avison Young, omkring halvdelen af det forudlejet. Rørledningen før udvikling er omkring 53,5 millioner kvadratfod fordelt på 152 bygninger.
Bygninger under opførelse vil tilføje omkring 1,5 procent til Torontos samlede beholdning på 901 millioner kvadratfod, mens rørledningen forud for udvikling vil udvide den med omkring seks procent, hvis alle er bygget.
AY-rapporten noterer sig, at udbygninger bliver mere almindelige, herunder ejendomme, der rives ned til fordel for større og/eller mere moderne faciliteter. En af de største er 541 Kipling Ave., en 337.200 kvadratfod speciel ombygning af Edmonton-baserede ONE Properties.
To af de største færdiggørelser i kvartalet var også i det østlige delmarked, rapporterer AY: et distributionscenter på 1,05 millioner kvadratmeter leveret til Amazon på 333 Rossland Rd. E. i Ajax; og det 400.000 kvadratmeter store AOSOM Canada-anlæg på 883 Thornton S. Rd. i Oshawa.
Ny udvikling tager tid
Af de 2,4 millioner kvadratfod færdiggørelser på tværs af GTA, i alt ni bygninger, var 95 procent af pladsen allerede udlejet.
JLL-rapporten indikerer, at der ikke vil være nogen hurtig løsning på den nuværende pladsknase
“Det er fortsat svært at bringe planlagte produkter på markedet i et hurtigt tempo. Knaphed på udstykket og betjent jord og langvarige kommunale godkendelsesprocesser har fortsat udfordret bygherrer,” hedder det. “For nylig er materialemangel også blevet en stor hindring på grund af pandemirelaterede forsyningskædeforstyrrelser.
“Dette fører ofte til betydelige byggeforsinkelser på et marked, der har et presserende behov for nyt produkt.”
