Nogle GTA-husejere kunne se store skattestigninger under nye provinsregler, advarer kommuner

Nye nedskæringer i de gebyrer, som kommunalbestyrelser kan opkræve over for boligbyggere, kan have en stor indvirkning på ejendomsskatterne i dele af GTA, har en ny undersøgelse fra CBC News fundet, hvor en kommune siger, at ejendomsskatterne kan mere end fordobles.

I slutningen af ​​sidste år vedtog provinsregeringen lovforslag 23, More Homes Built Faster Act, som fjerner nogle gebyrer, som kommuner opkræver til udviklere i bytte for retten til at bygge visse typer boliger – penge, som kommunerne siger, de er afhængige af for at levere ting som f.eks. veje og kloakker, offentlig transport, parker og biblioteker.

CBC News spurgte alle 25 kommunale regeringer i Greater Toronto Area den 15. og 16. december og spurgte, hvor mange penge de vil tabe ved ikke at inddrive udviklingsafgifterne, og hvor meget de tror, ​​de bliver nødt til at hæve ejendomsskatten i de kommende år til enderne til at mødes.

Hovedparten af ​​disse kommuner siger, at det stadig er uklart, hvordan de vil kæmpe med det dramatiske tab af indtægter.

“Det er klart, at vi er lidt i klemme,” sagde Aurora-borgmester Tom Mrakas. “Det hører jeg også fra andre kommuner.”

Han sagde, at han ser på en potentiel forhøjelse af ejendomsskatten på seks procent i det kommende år, eller nedskæringer i tjenester for at hjælpe med at kompensere for en forventet indtægtsmangel på $29 millioner over de næste 10 år.

Af de adspurgte GTA-kommuner svarede syv enten ikke eller sendte autosvar, der lovede opfølgning, som endnu ikke er ankommet. Yderligere 10 fortalte CBC News, at de stadig er i gang med tallene og endnu ikke er nået frem til en potentiel skatteforhøjelse.

Men de resterende otte – Aurora, Brampton, East Gwillimbury, Mississauga, Newmarket, Toronto, Vaughan og Whitchurch-Stoufville – rapporterede alle detaljerede skøn over de tab, de står over for, og de skattestigninger, de overvejer for at udligne forskellen.

Disse skattestigninger varierede fra mere end 100 procent i East Gwillimbury til så lave som fem til 15 procent i Newmarket.

Hold markøren over hver kommune for detaljer

Rådene hamstrer udviklingsgebyrer, hævder provinsen

Da den fremlagde lovforslaget i sidste måned, sagde den konservative regering, at dens mål var at hjælpe med at nå sit mål om at se 1,5 millioner nye boliger bygget i de næste 10 år. Ved at fjerne de udviklingsgebyrer, kommuner kan opkræve for billige boliger – dem, der er 80 procent af markedsgennemsnittet eller mindre – mener provinsen, at det kan anspore udviklere til at bygge flere boliger til en billigere pris for købere.

Minister for kommunale anliggender, Steven Clark, har anklaget kommuner som Toronto for at opbevare udviklingsafgifterne i reservefonde i stedet for at bruge dem på samfundsforbedringer og ved at hæve udviklingsgebyrer til ublu niveauer.

“I dele af GTA er udviklingsafgifterne for eksempel steget med mere end 600 procent i de sidste 13 år,” skrev Clark i en november-opgave i Toronto Star.

“Alene Toronto har foreslået endnu en stigning på 46 procent i løbet af de næste to år – selvom byen sidder på en reservefond for udviklingsafgifter på mere end 2,3 milliarder dollars. Faktisk anslår provinsen, at kommuner i hele Ontario har omkring 9 milliarder dollars i ubrugt udvikling afgiftsreserver.”

Men nogle GTA-politikere bestrider det.

“Det, vi ikke gør, er at behandle de udviklingsomkostninger, vi tager ind, som en slags sparegris, hvor du bare kan tage dine børns uddannelsesfond og bruge den på en rejse,” sagde Torontos borgmester John Tory. CBC Nyheder.

“Vi afsætter de penge, som vi i nogle tilfælde er juridisk forpligtet til at afsætte i henhold til provinslovgivningen … og resten af ​​dem er afsat, fordi der er projekter, som vi har indsamlet pengene til, at bygge en kloak her eller en parkere der. At bruge det, før du overhovedet har bygget projektet på noget andet, ville ikke være ansvarligt.”

Tory sagde også, at han holder provinsen på ordet, når den siger, at byen vil blive gjort “hel”, hvis udviklingsafgifterne falder så lavt, at den ikke kan opretholde grundlæggende infrastruktur, som Clark har fortalt byen.

Borgmesteren opfordrer indtrængende provinsen til at ophæve ændringer

CBC bad Clark om hans svar til GTA-politikere, der hævder, at de bliver nødt til at hæve skatter og/eller skære ned på tjenesterne for at få enderne til at mødes, når først udviklingsafgifterne på overkommelige enheder er elimineret.

“For at være klar betyder dette ikke, at kommuner ikke vil få indtægter fra et nyt hjem,” sagde Clark-talsmand Victoria Podbielski i en e-mail. “Det betyder, at boligejerskab ikke vil blive ved med at bevæge sig længere ude af rækkevidde for ontarianere på grund af øgede gebyrer, der føjer tusindvis til prisen på et hjem.”

Nogle kommuner hævder dog, at det ikke nødvendigvis vil gøre boligejerskab nemmere, fordi beboerne kan forvente at stå over for højere ejendomsskatter, da kommunalbestyrelserne kæmper for at kompensere for de tabte gebyrer.

Borgmester Virginia Hackson i East Gwillimbury, en by, der har oplevet en hurtig befolkningstilvækst i de seneste år og anslår, at ejendomsskatterne vil springe mere end 100 procent, kaldte provinsens tiltag “grusomt og fornærmende” i en pressemeddelelse og sagde snarere end at presse ned. huspriser det vil kun “overføre omkostningerne ved vækst fra udviklere til beboere.”

“Vi opfordrer indtrængende provinsen til at ophæve alle bestemmelser i loven vedrørende udviklingsafgifter,” sagde borgmesteren i meddelelsen.

I Burlington, hvis personale endnu ikke har beregnet den nødvendige skattestigning, sagde borgmester Marianne Meed Ward, at der ikke er nogen garanti for, at udviklernes besparelser vil blive givet videre til boligkøbere.

Provinsens tiltag “vil ødelægge de kommunale finanser og vores evne til at finansiere ting som parker, samfundscentre, transit – alle de faciliteter et voksende samfund har brug for. Disse omkostninger vil blive flyttet fra for-profit udviklere til skatteydere,” sagde borgmesteren.

“Vi viser det som en linjepost på din næste skatteregning.”

5 milliarder dollars i tabte udviklingsafgifter i hele provinsen

Undersøgelsessvarene viste, at mens beboerne i East Gwillimbury kunne blive hårdest ramt, forudsiger andre kommuner også stejle stigninger:

Byen Vaughan forudser årlige tab på mellem $169 millioner og $174 millioner, og en ejendomsskattestigning på mellem 77 og 88 procent.

Whitchurch-Stouffville forudser tab på 19,6 millioner dollars over fem år, og skattestigninger på i alt 52,3 procent over fire år, startende med et 20,3 procent spring i 2024.

Newmarket-beboere kan forvente at se deres ejendomsskatter stige mellem fem og 15 procent, ifølge personalet.

MIssissauga forventer at miste omkring 1 milliard dollars i indtægter, hvilket tvinger et 8-10 procent spring i ejendomsskatten. Personalet der siger, at det vil tilføje omkring $500 til den gennemsnitlige skatteregning på et hus til en værdi af omkring $730.000, plus yderligere $180 på beboernes vandregninger.

Brampton-personale siger, at Bill 23 vil koste byen omkring 440 millioner dollars i tabte udviklingsomkostninger og en ejendomsskattestigning på mindst ni procent.

Både Aurora og Toronto kan stå over for ejendomsskattestigninger på omkring seks procent, ifølge personalet i de to kommuner.

Over hele provinsen har Association of Municipalities of Ontario sagt, at ændringerne i udviklingsafgifterne vil efterlade lokalsamfundene, der mangler 5 milliarder dollars, og at skatteyderne skal betale regningen, enten i form af højere ejendomsskatter eller servicenedskæringer.

Auroras Mrakas siger, at det sandsynligvis vil være lidt af begge dele.

“Det bliver nok mere en lille smule [increase] i skatter og en lille nedskæring i serviceydelser… I sidste ende ville vi være nødt til at se på noget i retning af fortovsrydning, når det kommer til snerydning.”

Ingen ‘ændring over natten’

Clark insisterer på, at ændringerne er nødvendige. I et brev fra november til Association of Ontario Municipalities skrev han “kommunale afgifter og skatter tilføjer i øjeblikket et gennemsnit på 116.900 $ til prisen på et enfamiliehus i Greater Toronto Area, før en enkelt skovl er i jorden. Det er størrelsen af en udbetaling for mange familier og sætter drømmen om boligejerskab uden for rækkevidde for tusindvis af ontarianere.”

Dave Wilkes, administrerende direktør for Building Industry and Land Development Association i GTA, eller BILD, var enig i, at udviklere tilføjer udviklingsomkostninger til prisen på et hjem.

Men han advarede potentielle boligkøbere om ikke at forvente mirakler, når disse gebyrer reduceres eller begrænses.

“Det tog år at få os ind i denne situation. Jeg tror ikke, vi kommer til at se ændringer i boligomkostningerne fra den ene dag til den anden eller stabiliseringen af ​​boligomkostningerne,” sagde han. “Men når enhver inputomkostning reduceres, som vil arbejde sig gennem systemet.”

Det er endnu ikke klart, hvornår eventuelle skatteændringer vil træde i kraft; det vil afhænge af de budgetter, som den enkelte kommunalbestyrelse har godkendt. Nogle kommuner foreslår 2023, og andre året efter.