Lodret arv: Sagen til at revitalisere GTA’s aldrende lejetårnssamfund

Engang repræsenterede det sociale løfte om højhuse, er de gamle tårne ​​i GTA nu mere emblematiske for kronisk social og økonomisk frasalg

Ældre højhuse bygget mellem 1960 og 1985 under Canadas føderalt incitamenterede “lejlighedsboom” er et vedvarende symbol på modernistisk udvikling.

Engang repræsenterede det sociale løfte om højhuse for opadgående mobile unge singler og par, og stadig et aktiv for vores region, er de gamle tårne ​​siden faldet i forfald og er nu mere emblematiske for kroniske sociale og økonomiske disinvesteringer.

Utilstrækkelige boliger er defineret som boliger, der har behov for større strukturelle reparationer såsom opgraderinger til defekte VVS-, varme- eller elektriske ledninger. I 2016, baseret på selvrapporterede skøn fra lejere, 11 procent af højhuse ikke-ejerlejligheder i byen Toronto, 9 procent af højhuse ikke-lejligheder i Peel-regionen og 6 procent af højhuse stige ikke-lejlighedsenheder i York-regionen blev anset for utilstrækkelige. Tilsammen påvirker dette 30.800 lejeenheder: 26.700 i byen Toronto, 3.700 i Peel-regionen og 400 i York-regionen.

Uegnethed eller overbelægning, en anden indikator for det centrale boligbehov, er udbredt i regionens højhuse.

Når familier ikke har råd til enheder, der er store nok til at rumme deres husstande, har de ikke meget andet valg end at kompromittere pladsen ved at leje en mindre enhed eller “fordoble” med andre husstande for at kompensere for lejeudgifterne.

Overbelægning er forbundet med en række negative helbredsudfald hos børn og voksne, herunder psykiske lidelser, generel fysisk sundhed og luftvejsinfektioner. Overfyldte rum kan øge risikoen for overførsel og udbrud af overførbare sygdomme, som man kunne se under COVID-19-pandemien, hvor infektionsraten i Toronto var fire gange højere blandt mennesker, der bor i kvarterer med høje niveauer af overbelægning.

I byen Toronto er næsten en fjerdedel (23 procent) af højhuse, der ikke lejer ejerlejligheder, overfyldte. Peel Region har en lidt lavere forekomst på 20 pct. York-regionen har den laveste procentdel af overfyldte højhusudlejningshusstande i regionen, men stadig et betydeligt antal på 12 pct.

På trods af deres for-profit-mandat giver ældre tårne ​​lavere markedsleje end gennemsnittet, hvilket gør dem til en meget efterspurgt vare for husholdninger med lav til moderat indkomst. De højeste besparelser findes i byen Toronto, hvor højhuslejere i gennemsnit betaler 149 USD eller 14 procent mindre for deres månedlige husleje end andre lejere på det primære lejemarked.

I Peel-regionen falder forskellen til $118 eller 11 procent mindre i månedlig leje til fordel for højhuslejere. Denne forskel falder dramatisk i York-regionen, hvor lejere af højhuse i tårne ​​i gennemsnit betaler $11 eller en procent mindre for deres månedlige leje end andre lejere på det primære lejemarked.

Højhuslejere står over for stigende omkostninger midt i stagnerende indkomster

På trods af disse lavere huslejer, kæmper lejere for at få enderne til at mødes, efterhånden som kløften mellem lejeomkostninger og indtægter bliver større.

På tværs af Toronto CMA (census metropolitan area) halter højhuslejeres gennemsnitlige husstandsindkomst langt bagefter indkomsten for andre lejere og husejere.

Mellem 1980 og 2015 steg den reale gennemsnitsløn for højhuslejere med blot 5,1 procent sammenlignet med en vækst på 40,6 procent for boligejerne i samme periode. Næsten halvdelen af ​​alle højhuse, der ikke lejer ejerlejligheder i Toronto CMA, er husholdninger med lav indkomst, med en indtjening før skat på $39.183 eller mindre.

I Toronto, Peel og York lever henholdsvis 49 procent, 45 procent og 57 procent af højhuslejere, der ikke er ejerlejligheder, af en lav indkomst.

Stagnerende købekraft kombineret med stigende huslejer betyder, at flere tårnbeboere bor i uoverkommelige boliger.

En bolig anses for uoverkommelig, når den er lig med eller over tærsklen på 30 pct. af en husstands indkomst før skat. Mellem 1981 og 2016 i hele regionen steg antallet af højhuslejere, der betaler mere end 30 procent af deres indkomst på husleje til 48,9 procent i 2016. De, der opererer på eller over 50 procents benchmark, oplever dyb uoverkommelighed – hvilket tvinger vanskeligt budgetafvejninger ved at efterlade lidt plads til andre vigtige udgifter såsom dagligvarer, lægeudgifter og transport.

I byen Toronto i 2016 betalte 48 procent af højhuslejerne over 30 procent benchmark, mens halvdelen betalte over 50 procent benchmark. Tallene er ens i Peel Region, hvor 48 procent betaler over 30 procent benchmark og 23 procent betaler over 50 procent benchmark. York-regionen har den højeste andel af uoverkommelighed, hvor 60 procent af højhuslejere betaler over 30 procent benchmark og 34 procent over 50 procent benchmark.

Mens ældre tårne ​​giver relativt overkommelige muligheder sammenlignet med gennemsnitlige markedsleje, for mange lejere, forbliver selv disse relativt lavere huslejer uoverkommelige.

De relativt overkommelige huslejer, der tilbydes af ældre tårne, forsvinder hurtigt, efterhånden som befolkningstilvækst via migration og immigration, usundt lave ledige udlejningsprocenter, reducerede boligejerrater og voksende finansielisering øger lejeudbudsgabet. Lavt udbud og høj efterspørgsel lægger et opadgående pres på ældre enheder, hvilket øger huslejen på trods af kronisk dårlige forhold. Når opgraderinger og eftermonteringer er fremskredne, har bygningsejere desuden kun få muligheder end at hæve huslejen for at kompensere for omkostningerne ved reparation.

Begyndende i 1990’erne og eskalerende siden Real Estate Investment Trusts (REIT’er) og andre investeringsselskaber såsom pensionsfonde og private equity-selskaber har investeret kraftigt i regionens private tårnaktier.

For at øge afkastet af investeringer hæver finansieliserede udlejere huslejen gennem “renoveringer”, mens de samtidig reducerer udgifterne, hvilket kræver, at lejere betaler mere for boliger af lavere kvalitet.

Disse praksisser er muliggjort af en politik for fjernelse af ledige stillinger, der tillader ejendomsejere at hæve huslejen med et hvilket som helst beløb, når en eksisterende enhed bliver ledig.

Boliguligheder er symptomatisk for racisme og diskrimination

I Toronto CMA er næsten halvdelen (49 procent) af alle husstande med højhuse lavindkomster, og mere end halvdelen af ​​alle husstande med højhuse (54,1 procent) er racistiske eller oprindelige folk.

Som en samlet gruppe bor næsten halvdelen (47,3 procent) af alle racebaserede lejere i Toronto CMA i et højhus uden ejerlejlighedstårn. Sorte (54,5 procent), filippinske (53,1 procent) og sydasiatiske (48,2 procent) husstande er de mest tilbøjelige til at bo i højhuse uden ejerlejligheds-tårne. Sandsynligheden er betydeligt lavere for hvide (38,4 procent) og indfødte lejere (33,5 procent).

Ikke alene er racebaserede lejere mere tilbøjelige til at bo i et tårn, men de er også mere tilbøjelige end hvide lejere til at bo i et tårn i et lavindkomstkvarter. Sandsynligheden for at bo i et ældre tårn i et lavindkomstkvarter i Peel, Toronto og York stiger for racebaserede lejere, som i stigende grad adskilles ikke kun efter boligtype, men også efter nabolag.

Mens en stor del af dialogen omkring billige boliger er fokuseret på udviklingen af ​​nye, dybt subsidierede, under-markeds- og privatmarkedsbyggede lejeenheder, er vedligeholdelse og beskyttelse af eksisterende billige boliger et lige så vigtigt led i en mere omfattende strategi.

At håndtere overkommelighed og forringede forhold for ældre tårne ​​er ikke kun en finansiel og markedsmæssig imperativ, men en egenkapitalimperativ.

Den private sektor alene kan ikke reagere på den dobbelte udfordring med overkommelighed og reparation af ældre tårne. Dette er en udfordring i den offentlige sektor, der kræver regeringen, den private sektor, den filantropiske sektor og samfundsserviceorganisationer.

Uddrag fra United Way of Greater Torontos rapport, Lodret arv: Sagen til at revitalisere GTA’s aldrende lejetårnssamfund, skrevet af Trisha Scantlebury og Isabel Cascante med Neighborhood Change Research Partnership og Tower Renewal Partnership. Dette uddrag er blevet lidt redigeret i længden. Du kan læse hele rapporten her.

@nowtoronto

>